清华大学房地产营销策划班谈REITs在我国发展的基本情况

　　房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，以下简称“REITs”)是在交易所公开交易，通过证券化方式将具有稳定收益的不动产资产(包括基础设施、商业地产等房地产项目)转化为流动性强的投资基金份额的金融产品。REITs不仅能有效盘活存量资产、形成长期资金稳定供给机制、促进房地产市场健康发展，还能为广大投资者提供风险低、收益稳定的投资产品，合理引导社会资本支持实体经济稳定发展。

　　1960年，世界上第一只REITs产品在美国诞生。经过五十多年的发展，美国、新加坡、日本等国已经建立起了较为完善的REITs运行机制、法律制度及税收制度，REITs也有力地促进了这些国家房屋租赁等房地产相关产业的健康、协调、可持续发展。我国从2005年12月广东越秀地产REITs在香港联交所上市以来，REITs发展经历了从无到有、不断探索的过程。国家对REITs的正式表态是国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)，文件提出“支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道”。2009年，中国人民银行牵头的十一部委REITs协调小组首次研讨会在上海成功召开。2014年5月21日，“中信启航专项资产管理计划”成为我国首只在深交所挂牌交易的REITs产品。2017年7月18日，住房和城乡建设部、国家发展改革委等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号)，提出“鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)” 。REITs正在逐渐成为社会各界关注的焦点。但由于我国金融法律对REITs这一较新的金融产品还未出台相关直接规定，所以目前国内还没有真正意义上的公募REITs产品，有少量探索面世的专项资产管理计划可以称之为准REITs产品。

　　我国REITs产品实际操作流程一般为：发行方(原有企业)将房地产目标资产划转至项目公司(Special Purpose Vehicle，SPV直译为特殊目的公司，以下简称“项目公司”),由基金管理公司设立并管理私募基金，协助配合发行方完成资产的重组工作，其持有的私募基金一般以“股权 + 债权”的组合方式直接收购项目公司100%股权，从而持有目标资产，同时作为未来REITs的投资标的，然后私募基金再将REITs的投资标的面向投资者发售或定向募集发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金，并将房地产产生的租金收入等作为投资所得按一定比例分配给投资者。

　　我国REITs产品的上述操作流程主要可分为两个阶段：第一，设立阶段。REITs在设立阶段主要包括资产划转和股权转让，资产划转指发行方将目标资产划转至项目公司，股权转让指私募基金收购项目公司股权。第二，运营阶段。REITs在运营阶段主要包括项目公司持有并正常运营房地产产生的租金等收入，并将产生的租金收入等作为投资所得按一定比例分配给投资者。

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