清华大学房地产营销策划班谈写字楼的背景及产品逻辑

　　随着商业综合体、商贸综合体类项目开始往地级城市蔓延发展，过去在地级城市非常少见的专业写字楼产品越来越多的开始出现在项目规划当中。有些是政府出于项目形象考虑的硬性规划指标要求，有些是开发商想增加土地利用效率，往高层发展的主动探索。但是不管怎么样，越来越多的写字楼产品，成为在三、四线甚至五线的地级城市进行项目策划与营销时不得不认真面对和解决的去化对象。

　　写字楼是市场经济和商业社会高度发展的产物，与社会和产业变迁高度相关。在封建社会、农业经济时代，土地及居住性房屋是人们的主要房地产需求;甚至计划经济时代，由于独立于政府及事业单位之外的社会性服务型组织非常少，也不会有社会化的写字楼出现，人们都是在政府大楼或者企事业单位自建的工厂或办公楼里工作。

　　在西方，真正商业写字楼的出现，也是18~19世纪大规模工业革命后，随着私营银行、铁路、保险、零售、石油、电报电话等产业形成并快速发展，企业出现大量文职工作职员，这时候，人们才开始大规模兴建专业的办公写字楼来容纳这些行业的工作人员。

　　因这些新兴行业leader和clerk都只是需要一张办公桌即可以完成自己的工作内容，所以写字楼又定义为：主要为那些需要坐在办公桌旁，实施阅读、书写或与电脑上完成相关工作的人员提供的工作空间。

　　二战以后，银行、金融证券、保险、会计师事务所、律师事务所、中介经纪、信息咨询、广告、设计、国际贸易等服务型行业快速崛起，第三产业在国民经济中占比急速上升，纽约、洛杉矶、香港等地甚至变成了以服务业作为经济主导的情况，涌现出大量的写字楼集群。

　　写字楼的定义及形态，决定了写字楼主要是因为服务型行业发展而存在，但是现在，随着社会分工及总部经济的发展，越来越多工业型、生产型企业，逐渐也将研发、管理、营销等环节与生产、制造或加工环节分离，搬到专业写字楼里办公。所以今天，写字楼的服务对象大大扩充了。总体来说，写字楼是为非生产型企业或生产型企业的非生产性活动提供的专门空间与场所。

　　而在市场经济和商业社会，企业需要不断盈利才能生存和发展，企业所有活动的目的是创造利润!不管是一线大城市，还是四线小城市，提升入驻企业的效率与效益，是写字楼产品存在的根本目的。每个写字楼的开发者和策划者，都应该清楚专业写字楼建设与发展的目的，这就是所谓的“初心”。

　　遵循着写字楼建设的背景与目的，我们不难推导出，商务写字楼至少遵循以下三个逻辑：

　　逻辑1，第三产业或者说服务业越活跃、越发达的地方，写字楼的需求越旺盛;

　　逻辑2，越能提高企业办公活动效率的写字楼，越受欢迎;

　　逻辑3，越能促进企业获取新业务新订单的写字楼，越有价值。

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