北京大学中国房地产总裁高级研修班:商业地产新思路的探索

一、 商业地产应该科学发展
近几年房地产业发展出现一个大的趋势，就是商业地产发展非常快。根据对40个重点城市的统计，2011年年末有5.31亿竣工的房地产面积，其中住宅是3.15亿平米，也就是说有两亿多是商业地产，商业地产比重在整个房地产开发比重中占到了40%。这是一个非常大的转变，说明商业地产在近几年出现了突飞猛进的发展。
北京大学中国房地产总裁高级研修班在这样一个情况下开展，应该说它迅速地调整了房地产的结构，调整了城市的经济结构，调整了居民的消费结构，作用应该充分肯定，肯定它对GDP贡献、对城市发展的贡献、对居民生活的贡献。但通过调研和数据显示，目前商业地产发展存在的隐患很多，喜忧参半。比较突出的问题，一个是效率低，现在全国几乎大的发展商都涉足了商业地产，都普遍反映效益低；再一个是重复建设非常突出，导致同质化现象普遍，没有特色。刚才苗主任讲到的，确实有非常多的有特色的商业地产案例做得非常好。但同时商业地产存在同质化问题，导致无序竞争。
北京大学中国房地产总裁高级研修班老师指出，如果商业地产不迅速地进行结构调整、专业化管理、对策研究，又这么超速度的发展，未来将面临非常大的挑战。
商业地产有自身的规律，要求的资源和各方面条件是不一样的，但是现在简单化，周期太短，缺乏对市场定位的研究。本来商业地产投资巨大，周期非常长，应该对市场的研究和市场的定位，站在非常专业的基础上认真论证，再用前瞻性的眼光进行项目定位。但是现在基本上建商业地产速度接近建住宅，这本身就存在巨大的问题了，加上又把商业地产像住宅一样卖掉，这种非常突出的现象，将来都会产生灾难性的影响。我们认为在比较好的、比较快的发展形势下，要反思一下，要注意到商业地产自身的规律性，要冷静思考、科学发展。这是我谈的第一个体会。
二、 关于商业地产发展趋势的一些思考
首先在商业地产中，这个商场的定位，一定要在开发以前完成，开发运营一定要一体化。华贸中心之所以运营比较好，是因为建设之前我们花了很多的时间研究商业业态，研究这个组合如何做到相得益彰，如何能够匹配得非常完美。在建设的时候，实际上对商业、酒店、写字楼和整个环境的研究，这些基础工作都已经全部完成，基本上就是量身定做。所以它在建成以后，好多业内人都讲，华贸中心没怎么养，就迅速地火起来了。原因就是之前的准备工作做得足，所以就能迅速进入收益阶段。而有的项目之前功夫做得不足，非常仓促，建成以后，再来逐步调整完善业态，这样损失就很大，有的时候硬伤根本没法消除，所以这个应该引起大家的注意。
三、 商业地产发展模式的思考
城市化的发展模式，北京大学中国房地产总裁高级研修班教授做了一些研究和思考，也请教了一些专家，看了一些国外的案例。其实中国的商业地产发展非常困难，每一个商业地产商都在叫苦。我延续一下苗会长讲的生态环境问题，商业地产业也需要生态环境。我跟日本一个公司交流的时候很受启发。他说过去城市发展以功能引导，这一百年、几十年，当高速铁路、公共交通更便捷的时候，它就变成了交通引导。如果希望城市扩展，就应该发展一些新的副中心，修一条、两条、三条地铁过去，修过去以后建商业地产、公共设施。政府给一个政策，允许你建铁路，两边给你少量的地，这样在修铁路的时候，商业已经和铁路一体化设计，住宅也是一体化设计。所以在日本坐地铁的往往是比我们大得多的老板。
再一个是需要注意发展速度和质量问题。现在太快了，2011年有两亿多平米是商业地产，发展这么快，要反思，一定要更加注重发展质量，而不要单纯的为了速度。我们现在搞房地产，做的最大的能收多少租金？香港有几家商业地产商一年租金就上百亿，所以发展关键不在速度。建筑如果不进行特别精细地打造，带来的后果是社会性的。所以现在伟大的公司，一定是令人尊重的公司，而不是钱多的公司。当然这之间不矛盾，钱多是因为成功导致的。一个伟大的公司是因为它受人尊重，决不是因为它有多大。所以我们应该反思，在这么高速发展的情况下，怎么处理速度和质量的关系。
我知道商业地产的发展，要想实现刚才我讲的速度和质量的关系，然后把它建设周期适当延长，把它打造成精品，这都需要金融的支持，因为它的规律和特点就是如此，你不能像做住宅一样做商业地产。北京大学中国房地产总裁高级研修班就是顺应地产业的发展趋势，尤其是商业地产的发展，一定要科学发展，一定要可持续发展。
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