房地产市场的宏观调控政策何去何从

       房价居高不下，问题出在房地产市场资源配置扭曲，供给结构及供求关系严重失衡，深层次的原因更在于制度缺失和过剩的流动性。住房保障制度缺失、土地供应垄断，致使普遍住房供给严重不足；宽松的货币政策和住房信贷等政策，则助长了投资房地产市场的投机需求。 　 

 

　　已经出台的政策大多着眼于短期，并没有触及根本，而且其作用很可能走向两个方向：在抑制需求的同时，也减少了供给。只要流动性过剩和“土地财政”的现状不改变，则房地产市场在短暂的观望之后，仍难免故态复萌。 

 

　　综合房价收入比、租售比等因素看，早在2007年，中国住房价格总体水平已经偏高。国际金融危机期间，未经充分调整，房价便开始新一轮上涨，“地王”与高房价相互推动。即使按照官方披露的数据，2009年全国房屋均价也比2007年上涨二至三成。 

 

　　在此，须正视房地产这类资产泡沫的负面作用。高额的购房支出及房贷，挤压了居民扩大消费的空间及房地产市场之外行业的利润，日益积聚的金融风险，更是悬在国民经济头上的达摩克利斯之剑。上海银监局近日组织辖内银行开展的压力测试即显示，假如房价在2009年9月底的水平下跌10%，个人住房按揭贷款不良率就将升至正常情况的2.6倍。 

 

　　早有识者指出，房价持续攀升的原因，主要来自两个“神话”：中国经济持续高速增长和房价不会下跌。2009年，中国经济成功“保八”，同时房价不跌反升，便被引为两个最有力的证据。此类心态既过度低估了经济周期的风险，更高估了政府干预经济活动的能力。政府短期刺激政策的成功，其实也为长期的健康发展积累了风险，对此不可存任何侥幸心理。否则，政府岂不是可以周而复始、持续不断地进行刺激？ 

 

　　应当看到，从中央到地方，对相关风险其实已有意识。新年前后，官员及民间均对稳定住房价格提出诸多希望，涵盖税收、信贷、土地供应、保障房建设等方面的调控措施频频出台。1月住房成交量随之大幅下降，市场观望气氛浓重，房地产市场呈现些许清凉之象。这些措施无疑已收一时之效，但能否治本尚待检验。多年来房价“越调控越上涨”即是前车之鉴。 

 

　　仅就个人消费性住房贷款一项，2009年就新增1.4万亿元，超过2005年至2008年新增个人住房消费贷款的总和。金融机构发放的人民币房地产开发贷款，2009年年末余额同比增速也比上年末加快20.4个百分点。 

 

　　由于流动性过度充裕，供求两端都有大量企业和资金通过不同的途径进入房地产市场：在政府垄断土地市场的背景下，各类资金涌入便催生出一个又一个“地王”；房价不跌的预期刺激着购买者不断追高。过剩的货币以这种形式在房地产市场不断堆积，推动房价节节升高。 

 

　　没有只涨不跌的市场。中国住房价格上涨固有其合理性，但价高至此，已远远超出基本面所能支持的范围。我们认为，调控房价，必须对症下药，正本清源，才能真正奏效。其中两点至关重要： 

 

　　其一，流动性过剩是高房价之源。只有逐渐收紧信贷，才能釜底抽薪，避免更大的泡沫。货币政策也应对房地产这类资产价格予以相当的关注。

 

　　其二，政府独家垄断土地市场的制度必须变革。“土地财政”是一把双刃剑，在给地方政府带来充裕财源的同时，也提供了脱离基本面、盲目追求短期增长的动力，蕴藏着极高的风险。当前，地方政府过度依赖“土地财政”而无法自拔，的确为“房价不跌”神话提供了有力的注脚。 

 

　　政府无须也不应直接干预市场价格，但政府有责任、有能力通过调整政策来影响公众预期，平衡市场供求，进而稳定价格。反之，若不能正视房价回调的必要，试图坚持旧有土地供应和住房制度，继续以宽松货币信贷维持房地产市场的这种繁荣，则终难避免重蹈日美房地产泡沫破灭的覆辙。 

 

　　原因在于，真正有效的房地产市场调控政策必须有可信性，既合乎经济逻辑，还要有行之有效的实际行动。政府如果仅仅表达抑制房价过快上涨的政策意愿，而不能痛下决心，认真执行，则不足取信于民。 

 

　　诚然，以上两者的房地产市场变革绝非易事，也难一举成功。事实上，当前经济回暖，货币逐步紧缩的条件已经具备，而土地制度改革更是大势所趋，房地产市场有效调控有操作空间。我们需要的是明确房地产市场政策方向，坚持调控措施，以此扭转房地产市场预期。

 

　　中国经济支柱之一的房地产业，在促进经济增长、改善国民居住条件方面功不可没。但近年来，住房价格总体水平增长过快，投机日盛，不但危及行业自身的健康发展，更积累了较大的金融风险。对此，须有行之有效的应对措施。

【企业培训网编辑】