北大标杆地产班：房地产进入提质降速的高质量发展新周期

　　从供给端看，一是房地产投资高峰期已过。2015年以来，房地产开发投资增速从两位数高增长逐渐回归10%左右平稳增长，若扣除土地购置费，开发投资于2018年首次出现负增长。二是我国存量住房套户比在2018年已达1.09，基本告别住房短缺;但住房质量仍有较大提升空间，根据2010年全国人口普查数据，存量住房中商品房套数仅占40.7%， 1999年以前修建的住房占比高达41.4%。

　　从需求端看。一方面，主力置业人口数量告别高增长，20-59岁的主力置业人口增速从2008年开始明显回落，并在2014年开始出现小幅负增长。另一方面，主力置业人口中改善需求人群占比增加。35-59岁人口在主力置业人口中占比曾在1995-2009年明显提升，但彼时尚处于房改后住房需求集中释放时期，套户比不足1，各年龄段均存在大量首次置业现象。而2014年以来， 35-59岁人口占主力置业人口比重再次进入持续上升通道，此时套户比已达到1.07，表明追求居住品质的改善需求人群占比增加。

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