北大标杆地产班：“房住不炒”引导，销售回归自住需求中枢

　　在“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策指引下，未来房地产市场销售将回归居民自住需求中枢。

　　第一，棚改货币化安置红利逐步退出。2014年起棚改货币化安置比例大幅提升，我们测算，2014-2018年棚改货币化安置共拉动商品房销售面积6.73亿平，占销售面积的9%。从2018年起，棚改货币化对房地产销售的拉动作用逐步降低。一是货币化安置比例降低。棚改融资方式由PSL支持下的棚改专项贷款转为棚改专项债，融资规模大幅减少，货币化安置比例随之降低。二是新开工减少。2019年棚改新开工套数285.3万套，比2018年实际新开工套数减少54.5%;根据《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》，到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。

　　第二，2016年930调控以来已历时3年，在“房住不炒”指引下，房地产长效管理机制和住房制度改革快速推进。政策取得显著效果，市场回归理性、商品房销售回归居民自住房需求。

　　2016年12月中央明确定位“房子是用来住的、不是用来炒的”，开始提出建立促进房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制，房地产调控思路逐渐从短期调控政策向长效机制建设过渡，从全国一盘棋向因城施策过渡，从以商品属性为主向构建强调居住属性的住房制度过渡。

　　2019年7月30日政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。明确未来住房制度和房地产政策基调。第一，未来住房制度将坚持住房的一个定位、探索完善市场和保障两个体系，回归解决居民住房问题。第二，房地产政策将在长效管理机制引导下，坚持一城一策，落实“稳地价、稳房价、稳预期”。地方政府将有更大的决策权和更丰富的工具箱，承担地方主体责任;中央则完善市场的监测预警和考核评价机制，加强对“三稳”不到位的地方政府监督和问责。

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