当下房地产限购的逻辑之买房的钱哪来的？

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　　北京大学标杆房地产EMBA高级研修班：当下房地产限购的逻辑之买房的钱哪来的？

　　看到这个问题，不少人可能纳闷了，这还能哪来的?先攒钱，然后贷房贷。买回来后慢慢还贷款。

　　这是很久以前的逻辑。我以前总觉得，房价涨那肯定是刚需攒够了钱想住大房子嘛，有需求为啥不让涨?

　　现在想想，主要是那时候刚毕业，身边的人都跟我一样没啥钱，攒钱凑首付，凑够再贷款，都是一群打酱油玩家，缺乏想象力，对这个世界理解太单纯。

　　后来慢慢身边的人有钱了，才发现以前太年轻。其实真正的买房大户并不是那么玩的，他们是在对赌资产一直涨，以及对赌通胀会把他们的贷款稀释掉。

　　他们以少量现金通过各种办法从银行借贷，然后用贷款买房。当大家都拼命从银行贷款，房地产里的钱越来越多，房价可不就不断攀升?

　　也就是说，房地产的逻辑早就变了，房价并不是需求推高的，而是信贷。信贷不是房贷，有人只能贷出70%的房贷，有人却可以没上限往出搞。

　　大家记得那个美国老太太通过贷款早早住上了房子，而中国老太太一直坚持攒钱，晚年才住上房子的故事吧?

　　其实可以换个思路，如果没有贷款介入，房子肯定没那么贵，也就不需要用一辈子的现金流来搞这玩意了。

　　当然了，我不是否定信贷的作用。马克思说过，“如果攒够钱再修铁路，地球上到现在还没一条铁路”，这可以看出信贷的威力，不过不得不承认的是，这玩意彻底改变了游戏规则，富人们拥有一挺马克沁机枪，普通人却只有个锤子。

　　既然是信贷在推房价，如果你不会玩信贷，你就是处于吃亏的那一头。问题是谁最会玩信贷?当然是有钱人。银行是最嫌贫爱富的，你越有钱，抵押物越多，银行追着你给你贷款;你没钱，还想贷款?呵呵。

　　所以按照信贷规模，可以把房地产玩家大概分成下边四个生态位，不同生态位策略完全不一样，有点像正常人想逮条鱼，就拿个鱼竿去钓，而对于商业捕捞公司，一网下去可能好几吨，正常人一辈子可能都钓不出来人家一网。

　　哪四个生态位呢?

　　一、炒房的。他们的目的是低价买进来，高价卖出去。这类人只要差价，自己不住。还有不少上市公司也是做这个性质的工作，把钱拿去买房，万一自己的壳保不住了，就抛几套房。

　　二、富人。买房抗通胀，买了一般不卖，甚至将来留给孩子。跟上边炒房的相同点在于也是大量从银行贷款，不同点是他们的投机性弱一些，更多的是追求财产的保值和安全。

　　三、普通白领。大家都懂，慢慢攒钱凑首付，凑够首付搞个按揭，分成三十年，每年还一点，贷款比例低。这也是政府鼓励的行为。

　　四、没钱的人。除非撞大运，否则只能是攒钱回县城买。

　　上面这几种人，手里的钱数量不一样，能从银行借到的钱不一样，工具决定思路，他们对房地产的理解也差别极大。

　　比如炒房的，他们买房的钱里自己的本金比例非常少，主要是靠贷款、银行、地下钱庄、信用卡，亲戚朋友那里借钱。借了这么多钱，肯定不可能长期持有房产，那样的话利息就能压死人，所以他们往往是在上涨前夕建仓，然后持有几个月，等房价涨起来再卖掉。

　　说到这里，大家可能纳闷，啥是地下钱庄?

　　这在江浙和广东地区非常常见。那边的老百姓心态比较好，大家把不用的钱放到一个人或者私人机构那里，他们拿着这些钱去放贷。小企业很难从银行贷到款，经常从这些地方拿钱，而且历史悠久，从明清开始就在玩了。这玩意不受法律承认和保护，但是欠他们的钱没人敢不还。

　　在房价急剧上涨期这类人比较多。比如2016年，深圳那边的炒房客可以做到以30%-40%的年利率去地下钱庄贷款，贷几个月，等房价涨起来再卖掉，赚这部分差价。其实就是对赌房价涨幅会超过银行利息。

　　如果房价不涨，或者涨得比较慢，跑不过贷款的利息，那炒房人就得紧急卖掉手里房产还贷款。但是房地产跟股票不一样，不是想卖就能卖，往往会赔得底掉。

　　我前几天看到北京一套房子，房主借钱买的，每月要还25万，现金流断了后供不动了，只好折价卖掉，比周围的价格低了近两百万。按理说是很划算的，不过房子总价太高了，买主比较少，用了很久才卖掉。

　　这类人早些年比较多。这些年房产价格越来越高，流动性变得非常差，而且政策一个接一个，交易成本越来越高，而且暴涨时代已经远去，这些人慢慢也就越来越少。现在炒房客也跟富人们一样，买来后长期持有，慢慢还贷款，等着将来升值。

　　但既然是慢慢还，贷款就不可能太多，利息也不能太重，某种程度上讲，这些年的限购确实是遏制了炒房冲动。

　　其实这两年炒房客已经很少了，屯房的主要是手里有大量现金没地方投的人呢。

　　此外有不少公司在买房。大家一般觉得学区房是卖给有孩子要上学的人，真实世界里不是这个逻辑。

　　学区房的本质是“稀缺资源”。只要稀缺，那肯定会受到有钱人的追逐。大家的心态都是这样的：我不一定需要这玩意，但是只要其他人需要，这玩意就能升值，能升值的东西我就追逐。所以不少公司有了钱也在买学区房。

　　然后是中产，也就是能买得起房的上班族。这些人一直在攒钱，平时不出动，大家都担心自己买了房之后房价暴跌，所以非常小心，只在房价开始上涨的时候买。这样就形成了个效果，平时看不到刚需。

　　大家设身处地就能明白，房地产这么大宗的交易，如果你刚买完，稍微跌点，你一年的收入可就没了。所以平时根本没有“刚需”，大家都指望着在房地产涨价前夜购买。

　　这也是为什么只有房产上涨的时候，才蹦出来一堆刚需。于是就形成了一个奇观，平时根本没人买，北京这边日常买卖两百多套，不温不火，大家都在等涨价前夜。

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